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危老重建/危老條例/合建分屋、合建分售、合建分成之區辨

本文引自最高法院108年台上字第2567號刑事判決

「關於合建分屋與合建分售及合建分成的區辨，以及倘屬合建分屋即不能以合建分售或合建分成模式解釋契約或援為慣例，進而作為判斷相關證據之證明力的依據。」【註：證據之證明力雖屬於事實審法院自由判斷職權，但其所為之判斷，仍應受經驗法則與論理法則之支配。】

「合建模式」基本可分為以下三種合建型態：

一、「合建分屋」：

係指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。

二、「合建分售」：

係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。

三、「合建分成」：

係指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

由此可知上述「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別，在於「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係，而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

且若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。

原審未詳予剖析本件合建契約係屬「合建分屋」，不能以「合建分售」或「合建分成」模式解釋契約或援為慣例，並無視告訴人於本件合建契約顯居於弱勢地位，遽採信證人楊○○於原審及其前審時翻異之證詞，且忽略證人何○○、伍○○於原審前審時均證稱：告訴人見被告之妻沈○○拿出系爭印章時，出現並質疑「為何有這顆印章？這印章不是我的」之驚訝表情及陳述等證言，逕認本件合建契約書依當時約定之精神，本於兩造誠信履約之目的，○○公司以告訴人名義為土地預定買賣契約書出賣人與買受人簽約，並不違反合建契約書之約定，而為不利於地主即告訴人之解釋。非但悖於經驗及論理法則，且不符契約交易之平等互惠精神。檢察官以此指摘原判決此部分違法，尚非全無理由，本件究竟實情如何，尚不明瞭，而第三審法院應以第二審判決所確認之事實為判決基礎，原判決之違背法令情形，影響於事實之確定，本院無可據以為裁判，應認原判決關於行使偽造私文書無罪部分仍有撤銷發回更審之原因。最高法院108年台上字第2567號刑事判決參照。