律師觀點：租來的房子可以任意「轉租」嗎？

文/洪瑋廷律師

承租人為充分利用所承租的房屋，可能會將屋內空房轉租給他人，藉此分攤租金費用，這對台灣民眾來說並不陌生。惟若進一步細究，承租人能否任意轉租？其依據為何？恐怕多數人都無法回答。

究竟承租人得否轉租房屋？於《民法》第443條第1項明定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」原則上，民法規定承租人「得」將房屋一部分轉租於他人，除非有反對之約定。

在《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《租賃專法》）施行後，租賃住宅除符合《租賃專法》第4條之休閒旅遊目的、由政府機構或合作社經營出租、租賃期間未達30日者外，依《租賃專法》第9條第1項規定，轉租人應經出租人「書面同意」，始得轉租其租用之住宅。

如承租人未經出租人書面同意，逕將租賃住宅轉租於他人者，依《租賃專法》第10條第1項第3款及第2項規定，出租人於30日前以書面通知承租人後，即得「提前終止」租賃契約。

由於《租賃專法》為《民法》之特別法，轉租應優先適用《租賃專法》。基此，原本《民法》規定承租人「得」將房屋一部分轉租於他人，在《租賃專法》施行後，除出租人已「書面同意」外，承租人「不得」將租用之住宅轉租於他人，否則出租人依法得「提前終止」租約，要求承租人遷讓返還租賃房屋。